Важно ли продлевать договор аренды?

Участники наших семинаров часто задают нам один и тот же вопрос на тему договора между арендатором и лендлордом. Вопрос звучит приблизительно так: ‘В чем плюсы и минусы, когда у меня есть действующий контракт по аренде жилья с лендлордом, и когда его нет, и так уж ли важно постоянно продлевать контракт?».

---

Хотелось бы начать с того, что по ирландскому законодательству Договор/Контракт (Agreement/Contract) не обязан быть в письменном виде, а может быть и простой договоренностью на словах. И так в различных сферах жизни – и на работе, и в магазине и, в нашем случае, при аренде жилья. Однако, отсутствие договора в письменной форме не означает, что у вас, а также у лендлорда, нет никаких прав и обязанностей.

Самые базовые ваши права и обязанности, как арендатора, а также обязанности и права лендлорда, установлены законом. Вы, конечно, можете договориться на более выгодные для вас условия, но никак не на МЕНЕЕ выгодные, чем те, что гарантированы соответствующим законом.

Основным законом, в настоящее время регулирующим отношения между арендатором и лендлордом, является Residential Tenancies Act 2004, со всеми его изменениями и дополнениями. В разных вариациях, законом установлены различные права и обязанности сторон, и варьироваться они будут в зависимости от типа жилья, типа бедущей аренды , а также от продолжительности вашего проживания.

Остановимся сегодня на частном жилье, сдаваемом в аренду частным лицом, возможно, с помощью агентства по недвижимости.

Как уже говорилось ранее, правила аренды, включая права и обязанности сторон, предписаны законом, и их вариации будут зависеть от типа аренды. Они могут дополняться или улучшаться договоренностью между вами и вашим лендлордом, что желательно закрепить письменно в Договоре Аренды. Существуют разные типы аренды.

Два, пожалуй, самых распространенных типа аренды- аренда с фиксированным сроком, и периодическая аренда (аренда с периодичностью). В чем же различия?

Аренда с фиксированым сроком (Fixed-Term tenancy).

Когда существует Договор Аренды, в котором указан срок аренды, такой тип аренды считается арендой с фиксированным сроком. Напоминаем, что он не обязан быть в письменном виде!!!

В чем отличительная особенность такого типа аренды? Ваш лендлорд НЕ МОЖЕТ прекратить аренду ДО окончания указанного срока!!! Исключение – если вы нарушили ваши обязанности, как арендатор. Обычно вы тоже не можете прекратить аренду ДО окончания договоренного срока, за исключением следующих случаев:

· Лендлорд нарушил свои обязательства;

· Вы применяете пункт о перерыве (если он имеется);

· Вы нашли кого-то, кто вместо Вас продолжит аренду;

· И вы, и лендлорд оба согласились прекратить аренду.

Одна из причин, когда вы можете досрочно прекратить аренду, это если ваш лендлорд не согласился на передачу вами аренды другому арендатору, или же на субаренду (сдача вами части арендуемого дома, при вашем проживании в нем).

Через 6 месяцев после начала аренды ваша аренда получает статус гарантированной аренды сроком на 4 или 6 лет. Если вы планируете продолжить аренду или же съехать после окончания срока аренды, вы должны оповестить об этом лендлорда хотя бы за месяц до срока окончания аренды.

Периодическая Аренда (Periodic Tenancy).

Если же ваш договор аренды не имеет фиксированного срока, такой тип аренды будет считаться периодической арендой. Период аренды может быть и неделя, и месяц, и полгода, и год. Такой договор также может быть как в письменном виде, так и в устной форме.

Ваш лендлорд может расторгнуть такой тип договора без указания причины в первые 6 месяцев аренды. А вот после 6 месяцев со дня начала аренды ваша аренда получает статус гарантированной аренды сроком на 4 или 6 лет. А это значит, что для того, чтобы прекратить аренду, нужна веская причина. Какие именно ситуации считаются вескими, а также исключения, предписаны законом.

В любом случае, лендлорд обязан выдать вам письменное уведомление установленного образца о прекращении аренды, и срок выдачи будет зависеть от продолжительности вашей аренды.

Например, если вы арендуете жилье уже 13 месяцев, при этом у вас был и истек договор с фиксированным сроком в 12 месяцев, то при условии, что у лендлорда появилась веская причина прекратить аренду, он обязан оповестить вас об этом за 120 дней до дня прекращения аренды. Но и здесь существуют исключения.

Вы же, как арендатор, можете прекратить такой тип аренды в любое время, однако также заблаговременно уведомив лендлорда об этом по всем правилам.

---

Итак, подведем итоги…

Как вы видите, есть письменный договор аренды, или нет, роли не играет. Разве что, при разногласиях с лендлордом такого рода доказательство будет незаменимым. Что действительно важно, так это сама суть договора, а именно – на какой тип аренды обе стороны согласились, ведь именно от типа аренды, с фиксированным ли она сроком, или периодичная, будет зависеть самое, пожалуй, главное – возможность, условия и правила прекращения аренды, а значит и возможные финансовые потери какой-то из сторон, например, потеря депозита.

Конечно, нет гарантий, что лендлорд будет следовать всем прописанным в законе правилам по прекращению аренды. Может выйте так, что и депозит вам не вернет, даже если вы все сделаете по правилам. Однако, следуя правилам, вы создадите хорошую базу для дальнейшего диспута, если, конечно, вы на него решитесь.

---

О правах и обязанностях лендлорда и арендатора, а также о правилах расторжения договора аренды, читайте в наших следующих статьях.

MATS является частной онлайн школой, которая предлагает подготовленные профессионалами программы по интеграции иммигрантов на русском языке. Наш курс по интеграции включает в себя модуль по вопросам аренды жилья, как частного, так и социального. Из курса вы узнаете о ваших правах и обязанностях, а также получите набор образцов и шаблонов документов, необходимых при заключении или расторжении договора аренды.

Подробнее о данном модуле, и о полном курсе читайте в разделе «Курсы» нашего сайта.